בנק ישראל פרסם היום (ב') הודעה דרמטית, לפיה הוא מבטל את המגבלה על מסלול המשכנתא בריבית פריים, שעומדת כיום על שליש מסך המשכנתא. אלה השאלות המרכזיות שעולות מהמהלך.

בנק ישראל פרסם היום הודעה דרמטית ולפיה הוא מבטל את המגבלה על מסלול המשכנתא בריבית בפריים שעומדת כיום על שליש מסך המשכנתא. מדובר ברכיב המשכנתא הזול, והגדלת חלקו צפויה להוזיל את תשלום המשכנתא בעד מאות שקלים בחודש. מצד שני היא חשופת את הלקוח גם להתייקרות של המשכנתא בתרחיש של ריבית עולה. לפניכם השאלות המרכזיות שעולות מהמהלך.

האם ההנחייה סופית ומתי היא תיכנס לתוקף?

אמנם באופן רשמי מדובר בטיוטת חוזר, אולם קיים סיכוי אפסי שההחלטה תשתנה. לפי הערכות, ההחלטה תיכנס לתוקף בעוד כשבועיים.

מה משמעות ההנחיה החדשה של בנק ישראל?

רוכשי דירות יוכלו ליטול שני שלישים מהלוואת המשכנתא בצמוד לריבית הפריים במקום רק שליש כפי שהיה בתשע השנים האחרונות. מדובר ברכיב המשכנתא הזול, כאשר הגדלת חלקו תוזיל את החזרי תשלומי המשכנתאות. לפי ההערכות, מדובר בחיסכון של מאות שקלים בחודש למשק בית. מנגד מדובר בסיכון גבוה יותר ללווים, אם הריבית תעלה.

האם כדאי למחזר משכנתא?

אין ספק שההקלה הופכת את המיחזור לאטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, צריך לזכור כי המיחזור כולל גם תשלום עמלת פירעון מוקדם שהיקפה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. כמו כן רצוי שלא להתפתות ובאופן אוטומטי למחזר רק כי התשלום החודשי יירד, אלא גם לבחון מה רמת הסיכון החדשה. כלומר אם הריבית תעלה, בכמה יתייקר החזר המשכנתא בעקבות הגדלת הרכיב שצמוד לריבית הפריים.

מדוע בנק ישראל החליט לשנות את המדיניות?

בבנק ישראל סבורים כי לנוכח התנאים השוררים בשוק הדיור על רקע מגפת הקורונה, חל הצורך להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתא כדי להקל על ציבור הלווים. בבנק המרכזי מעריכים כי צעד זה יקל על ציבור נוטלי המשכנתאות באופן שיגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם.

האם הבנק יכול לסרב למחזר משכנתא?

הבנק לא מסרב למיחזור משכנתא, אבל הוא יכול להציע הצעה לא אטרקטיבית. גם במקרה כזה, אין צורך להתייאש, אלא פשוט לבקש הצעות מבנקים אחרים למיחזור המשכנתא.

אם כבר נטלתי משכנתא, האם יש לי דרך להוזיל אותה?

ישנם תרחישים שבהם ניתן למחזר את המשכנתא ולהוזיל אותה. ההערכות הן כי מדובר בהקלה משמעותית של עשרות אלפי שקלים. עם זאת, כאשר ממחזרים משכנתה צריך לקחת בחשבון שיש להתחשב בגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ומועדים שבהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

איך הבנקים יפצו על ההפסד הצפוי להם מביטול המגבלה על הפריים?

האם הם ייקרו למשל את רכיב הריבית הקבועה? לפי הערכות, לא צפויה התייקרות של הרכיבים האחרים, שכן לצד ההוזלה, גם רמת הסיכון לבנק במשכנתא יורדת, החשיפה לשינוי בריבית עוברת מהבנק אל הלקוח. כמו כן, שוק המשכנתאות הוא מאוד תחרותי בימים אלה. הבנקים מתמקדים בפעילות זו על פני תחומים כמו אשראי צרכני ואשראי לעסקים קטנים הנחשבים בסיכון גבוה יותר. לכן, קשה לראות אחד מהם מרשה לעצמו להעלות מחירים.

האם בנק ישראל לא חושש מרמת הסיכון בהגדלת רכיב ריבית הפריים?

בבנק ישראל מעריכים כי המגבלה ולפיה שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה הוא די והותר, בכדי לאזן את רמת הסיכון של המשכנתא. בנוסף ישנן מגבלות נוספות כמו מגבלת ההון העצמי, ומגבלת ההחזר החודשי מתוך ההכנסה, שנותרו ושמאזנות גם כן את רמת הסיכון. יחד עם זאת אין ספק שהסרת המגבלה מגדילה את רמת הסיכון גם ברמת המשכנתא הבודדת, וגם ברמת השוק כולו, בעקבות הצפי לגידול בביקושים.

האם שעושים מיחזור משכנתא צריך לעשות ביטוח חדש?

כן, מכיוון שמדובר בתמהיל חדש, וייתכן גם שמדובר בסכום חדש, הבנק ידרוש לעשות ביטוח נוסף. מומלץ שכבר עושים מיחזור למשכנתא לעשות השוואת ביטוח משכנתא על הדרך.